상가주택은 주택수에 포함될까?

[사례] 회사원 B씨는 서울시 서대문구 아현동의 아파트를 분양 받아서 3년 전부터 입주해서 살고 있다. 올해 이 집을 팔고 이사를 갈 생각이다. 아파트 가격이 분양 때보다 크게 올랐지만, B씨는 ‘우리집은 1세대 1주택이니 양도세 걱정은 안해도 되겠지’라고 생각하고 매도계약을 해버렸다. 그런데 5년 전에 아내가 산 작은 오피스텔 1채가 떠올랐다. B씨는 아현동 아파트를 팔면서 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까?

 

아내가 소유한 오피스텔을 주택으로 본다면 B씨네는 2주택자이다. 하지만 이 오피스텔이 주택으로 사용되지 않는다면, B씨네는 1세대 1주택자로서 양도세 비과세를 받을 수 있다. 주택의 양도세를 계산할 때는 ‘내가 가진 주택 수’가 매우 중요하다.

사실상 거주 용도로 쓰면 주택

양도세에서는 ‘실제로’ 사람이 거주하는 용도로 쓰면 주택으로 본다. 등기부등본, 건축물대장 등 관공서의 공부상 용도 및 등기 여부에 상관없이 ‘실제로 주거에 사용되는 건물인가’로 주택 여부를 판단한다.

이를테면 등기부등본이나 건축물대장에는 주택이 아니라도, 구조나 기능, 시설이 본래 주거용으로서 주거에 적합하면 주택으로 본다. 무허가건물이라도 실제로 사람이 살면서 주택 용도로 쓰고 있다면 주택 수에 포함하는 것이다.

같은 맥락에서 등기부등본이나 건축물대장에 주택으로 되어 있지만, 실제로는 사람이 안 산 지 오래되어 유리가 다 깨어지고 문도 없는 등 폐가가 되었다면, 주택으로 보지 않아 ‘주택 수’에서 제외시킬 수 있다.

 

오피스텔은 주택 수에 포함될까?

양도세에서 오피스텔은 사무실 용도로 쓰면 주택으로 보지 않지만, 사람이 거주용으로 사용하고 있다면 주택으로 본다. 내가 보유한 오피스텔이 주택인지 여부는 ‘실제 사용하는 용도’로 결정되는 것이다.

앞 사례의 B씨 경우, 아내의 오피스텔이 거주용으로 사용되고 있다면, 즉 세입자가 집으로 사용한다면 주택 수에 포함되기 때문에 1세대 2주택자가 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

하지만 이 오피스텔이 사무실로 사용되고 있다면 주택 수에 포함되지 않기 때문에 비과세를 받을 수 있다. 이때 임대차계약서, 임차인의 사업자등록증 등을 증빙자료로 제출해야 한다.

안타깝게도 B씨 아내의 오피스텔은 세입자가 주택으로 임대해 사용하고 있었다. 만약 집을 팔기 전에 이런 상황을 미리 체크했더라면 오피스텔을 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대해서 1세대 1주택으로 양도세 비과세 혜택을 받았을 것이다(2020년 8월 18일 이후 임대주택으로 등록했다면 10년 이상 임대해야 한다). 상담을 하면서 안타까운 경우였다.

 

다가구주택, 다세대주택의 주택 수는?

다세대주택과 다가구주택은 둘 다 여러 가구가 살 수 있는 주택이라는 공통점이 있다. 하지만 ‘주택 수’를 계산할 때는 큰 차이가 있다.

다세대주택은 우리가 흔히 동네에서 보는 빌라가 대표적이다. 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 건물로, 주택으로 사용되는 층수는 4층 이하이며 다세대주택으로 허가를 받아야 한다. 각 호수별로 구분등기가 되어 있고, 각각 1채의 독립주택으로 보는 공동주택이다. 따라서 다세대주택을 통째로 가지고 있다면 호수별로 주택 수를 계산하기에 다주택자가 된다.

반면 다가구주택은 여러 가구가 살 수 있는 건물이지만, 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 주택으로 사용하는 층수(지하층 제외)가 3층 이하이며, 19세대 이하가 거주한다. 다가구주택은 가구 단위로 팔지 않고 통째로 양도하는 경우에 단독주택으로 본다. 다가구주택 1채만 소유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

다가구주택, 옥탑방 있다면 주의해야 한다

[사례] O씨는 3층짜리 다가구주택을 하나로 통째로 팔면 양도세 비과세를 받을 수 있다고 알고 있었다. 그런데 세주고 있는 옥탑방 때문에 비과세를 받지 못한다는 날벼락 같은 얘기를 듣게 되었다.

다가구주택은 지하층을 제외하고 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 한다. 그런데 O씨의 주택은 옥탑방까지 포함하면 주택으로 사용하는 층수가 4개 층이 된다. 그러면 다가구주택이 아니라 각각을 하나의 주택으로 보는 다세대주택에 해당된다. 이로 인해 O씨는 다주택자로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다. 조정대상지역이라면 다주택자로 중과까지 된다(2022년 5월 10일~2023년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 한시적 유예기간엔 중과되지 않는다). 그래서 옥탑방 포함 4개 층이라면, 옥탑방은 팔기 전에 멸실하는 것이 좋다. 단, 옥탑방 면적을 체크해서 건축면적의 8분의 1 이하라면 층수에 들어가지 않기 때문에 안심해도 된다.

 

‘다세대주택→다가구주택’으로 주택 수 줄이기

다세대주택을 다가구주택으로 용도를 바꾸고, 용도 변경일로부터 2년 이상 보유한 후 통째로 팔면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이때 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택이라면 용도 변경일로부터 2년 이상 거주도 해야 한다.

장기보유특별공제도 용도 변경일부터 양도일까지의 보유 및 거주 기간을 계산하여 1세대 1주택의 공제율로 적용받을 수 있다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 거주 및 보유 기간에 따라 각각 연 4%씩만 공제받게 된다. 장특공에 대해서는 아래 폼을 참고하기 바란다.

 

1세대 1주택 장특공, 보유/거주요건 따로 챙겨라!

상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?

상가와 주택이 섞여 있는 건물을 ‘상가주택’이라고 한다. 예를 들어 1층은 상가로 쓰고 2,3층은 주택으로 쓰는 식의 건물 말이다. 세법에서는 ‘겸용주택’이라고도 한다. 상가주택은 상가로 보느냐, 주택으로 보느냐에 따라 양도세가 달라진다. 어떤 차이가 있을까?

먼저 상가는 1채뿐이라도 비과세를 받을 수 없다. 또한 다주택자라도 상가를 팔 때는 중과와 전혀 상관이 없다(다주택자 중과는 주택에 적용되기 때문이다). 아울러 상가 보유기간에 따라 연 2%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고 기본세율(6~45%)이 적용된다.

 

상가주택 1채만 있다면, 비과세는 어디까지?

2021년까지는 다른 주택이 없이 상가주택 1채만을 가지고 있는 경우, 주택면적이 상가면적보다 크면 팔 때 전체를 주택으로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용해 주었다. 반면, 주택면적이 상가면적과 같거나 작으면, 주택면적만큼은 주택으로, 상가면적만큼은 상가로 양도세를 계산했다.

이는 상가주택 1세대 1주택자들에게 엄청나게 큰 혜택이었다. 주택면적이 상가면적보다 1㎡만 커도, 그 상가주택이 수십억원짜리라도 상가면적에 대해서도 고가주택 기준금액을 초과한 양도차익에만 과세되며, 장기보유특별공제도 1세대 1주택자로서 받을 수 있었기 때문이다

2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 주택면적이 상가면적보다 커도, 주택면적만 양도세 비과세를 적용하고, 상가면적은 양도세를 계산해 내야 한다. 단, 양도가액 12억원 이하 상가주택은 주택면적이 크면 예전처럼 전체를 비과세 받을 수 있다.